融创“降档”着眼均衡,盈利增长强劲,2021或跑得“更欢”

本文来自微信公众号“地产密探”

◎来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)  

◎ 编辑 | 密探君

当前楼市格局错综复杂,却难以掩盖近两个月劲销”行情,也加剧了“强者恒强”,尤其是“头部大鳄”吸金强悍,信心倍增。

或许要感谢疫情的“淬炼”,让优秀房企们于“逆境”中认清自己,主动拥抱行业之变,待攒足劲儿继续奔袭,头部房企融创就是典型代表。

3月12日,融创中国公布2020年成绩单,“从容”成为最亮眼的关键词。这种底气或首先来自“减负”成效显著,快速降至“黄档”。从2月初披露盈利预告提前“剧透”,足以透射融创高管们内心的喜悦。

对照业绩,融创去年实现收入、利润“双双”大幅增长,同比增幅又均在36%以上,成功兑现了融创董事会主席孙宏斌去年这时候曾说的“以管理利润为核心,以安全、发展稳健为底线”这一对外表态。

如今,融创占据雄厚土储优势,一二线城市占比78%,“地产+”战略显效,多地文旅城火爆开业,特别是融创服务上市以来市值一路飙升。

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业绩“韧性”:全面增长

截至目前,融创中国成为年内头部房企中第一家披露2020年业绩的。相对于其他房企还在酝酿如何扮靓业绩,融创一直敢于直面现实。

对于这个“现实”,融创显然是尤为自信的。去年虽受疫情肆虐,但融创2020年全年实现营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;归母净利润356.4亿元,创历史新高,同比增长36.9%。

注:融创中国2020年财务数据

从投资者角度看,融创去年每股实现盈利7.82元,同比增长30.6%;预计每股分红1.65元,同比增长33.9%。对持续捏着融创股票坚持“长线投资”的“拥趸们”,无疑是一个丰收之年。

融创2020年多项业绩指标“全面增长”,正好应验了孙宏斌去年初对外重点阐述的“我们的管理重心一定要以利润为核心”的发展战略。

注:融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌

过去,楼市处于高增长时代,众房企一路狂奔,融创迅速崭露头角,跻身头部之列,规模傲视群雄。分析原因,这与“土地红利”、“金融红利”密不可分。

去年疫情肆虐,楼市“先抑后扬”,孙宏斌站在时代潮头,率先提出“以利润为管理重心”的房企变轨之道,在行业人士看来,给不少热衷于“成”千亿规模的后继者们泼了一瓢冷水。

当然,销售规模还是很重要的。孙宏斌曾说,“融创保持在前五名就挺好”。这让融创进退自如,既不能滞留舒适区,也不易“树大招风”。

去年,融创实现合同销售金额5753亿元,权益合同销售金额约3889.2亿元。据克而瑞监测数据排名,融创去年合同销售额及权益销售额均排名全国房企第四名。

当然,要说融创的业绩“韧性”,除了销售额持续增长与收入结转无缝衔接之外,自然也离不开颇具竞争力的“土储”优势。这里的“优势”,分为两个层面:其一,土储规模庞大,特别是一二线城市占比高;其二,平均楼面单价成本相对较低。

去年中期,孙宏斌曾预警:上半年房企集中抢地造成“地太贵”,“风险太大”。言外之意,融创已避开高价地,择机拿地,土储稳中有增。截至去年底,融创约78%的土储位于一、二线城市,平均土地成本仅约4270元/平方米。

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“减负”立竿见影:回到“黄档”

去年8月下旬以来,央行、住建部针对房企融资划定“三道红线”,直指整体偏高的房企负债率,也是房地产业藏匿“灰犀牛”最多的地方。

一时间,很多房企面临极大的压力。若搞不好,会被卡住脖子。当然,融创过去负债率也格外扎眼。融创中国行政总裁汪孟德曾回应说,“融创从去年(2019年)开始就一直在降低杠杆,调整负债结构,降低融资成本,比央行要求的已经提前开始。”

据融创官方披露,截至2020年底,融创净负债率96%,非受限现金短债比1.08,剔除预收款项后的资产负债率为78%。对照“三道红线”,融创净负债率与非受限现金短债比确已达标,快速降至“黄档”。

截至2020年底,融创在手现金1326亿元,超额覆盖短期债务,流动性充裕。”融创如是说。

上述重大“减负”信息,从融创在春节前第一时间对外披露盈利预告时提前“剧透”,足以看出该房企对自身财务安全是非常有信心的。

俗话说,饭要一口一口吃。同理,“减负”一步到位当然很好,但不同房企要区别看待,过快也并非好事,没有一定杠杆,难以撬动规模增长,也会影响后续收入结转及盈利预期等。

业绩会上,汪孟德说,最后一个指标(注:“黄档”转绿)会在2022年提前完成,2023年公司债务指标还会持续优化

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“地产+”战略绽放:大放异彩

2019年初,历经15载发展的融创,积极响应“人们追求美好生活”迫切愿望,全新布局大战略板块,囊括地产、服务、文旅、文化。

“作为‘中国高端精品生活创领者’的融创地产,作为‘品质生活服务专家’的融创服务,作为‘中国家庭欢乐供应商’的融创文旅,以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。”

其中,融创服务作为融创旗下仅次于地产的新兴战略板块,在规模加持下,表现来越抢眼。去年11月份,融创服务成功登陆港交所上市,一路看涨,最新港值逾714亿,在行业排名靠前,相对于母公司最新港值占到近50%。

从最新财报数据看,融创服务2020年实现收入约46.23亿元,同比增长约63.5%;归母净利6.2亿元,同比增长约129.8%,可谓物业股高增长的典范。

注:融创服务2020年财务数据

野村证券报告认为,融创服务去年毛利率同比增加2.1个百分点至27.6%,下半年在管面积较上半年增加1.35亿平方米,两者均超预期撇除上市开支后,核心纯利约6.2亿元超出该行分析师普遍预测10-14%。

与融创服务一样,融创文旅也格外看重“规模”。截至目前,融创文旅结合「城市共建」战略加速推进,在核心城市落地包括深圳冰雪综合体、杭州湾未来主题文旅城等诸多优质项目,目前在国内已落子39个城市。

注:广州融创雪世界

在融创文旅众多产品业态中,融创冰雪依托四季运营优势,已完成市场提前卡位,目前布局全国18个城市,规划18个滑雪场,其中7个滑雪场已开业,总接待333万人次。

目前,融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。同时,融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP——哈尔滨冰雪大世界,打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。

基于此,融创文旅已形成自身造血能力,2020年取得收入38.8亿元,同比增长36%,管理利润约6.27亿元,同比大幅增长311%。

相较于融创服务、文旅,融创文化尚处于“培育期”。从其策略看,仍然是坚守“内容为王”之道。融创文化围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续深度布局和优质内容项目制作,布局七大动画工作室,稳定输出头部内容项目,进而实现超级IP长链运营

当前,全球正在走出疫情阴霾,尤其是中国经济率先复苏,强劲反弹,楼市成交及销售额增长强劲,“假日经济”火爆回归,文旅等社会消费迅猛。对于融创来说,历经内部有效调整之后,2021年期待继续“牛气冲天”

编辑:密探君

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